Bank og kommune fikk tilbake bare småpenger
Skorpa Eiendom AS ble etablert med ambisjoner om å utvikle Kristiansunds største boligfelt. Etter nesten 20 år med investeringer og planer endte selskapet i konkurs. Booppgjøret viser enorme tap for bank, kommune og en lang rekke lokale leverandører.
Publisert
Sist oppdatert
Da Skorpa Eiendom AS ble stiftet i 2006, var målet å utvikle et nytt og moderne boligområde på Skorpa i Kristiansund. Reguleringen åpnet for bygging av 370 boliger, og planen var å utvide byen vestover.
Selskapet fikk en solid eierstruktur. KBBL Eiendomsutvikling AS, et heleid datterselskap av Kristiansund Boligbyggelag, satt med to tredeler av aksjene, mens Backe Prosjekt AS eide den siste tredelen. Formålet var å kjøpe, eie og utvikle eiendommen, og samtidig delta i andre selskaper med lignende virksomhet.
Annonse
I løpet av de første årene ble det investert tungt i grunnarbeider, infrastruktur og tilrettelegging. En bro ble bygget for å sikre adkomst, og veier og tomter ble klargjort. Alt dette kostet store summer. Etter hvert ble utviklingskostnader for rundt 240 millioner kroner aktivert i selskapets regnskaper.
Finansiert med lån og presset egenkapital
Eierne skjøt inn egenkapital på totalt 36 millioner kroner. Utover dette var prosjektet i stor grad lånefinansiert. Sparebank 1 Nordmøre sto som hovedkreditor, med pant i eiendommen. Kristiansund kommune bidro også, blant annet med et lån knyttet til finansieringen av broen til området.
Borevisor Finn Å. Ødegård, som ble oppnevnt av tingretten, påpeker i sin rapport at egenkapitalandelen var betydelig redusert over tid. I 2016 utgjorde den nær 50 prosent av balanseførte verdier. Ved utgangen av 2023 var den sunket til bare 1,4 prosent. Ødegård konkluderer med at dette først og fremst økte risikoen for banken som panthaver.
– Så lenge byggelånsfinansiering gis er det vanskelig å kritisere styret for at prosjektet har hatt for lav egenkapital, skriver han.
Markedet stoppet opp
Prosjektet ble rammet hardt av renteøkningene etter pandemien og krigen i Ukraina. Mens selskapet hadde budsjettert med å selge 18 tomter i 2023, ble resultatet null.
Styret drøftet løpende situasjonen i 2023. Protokollene viser at likviditetsproblemene var kjent, og at det ble arbeidet aktivt for å sikre videre finansiering. Banken fastholdt sitt krav om at 85 prosent av inntektene fra tomtesalg skulle gå til nedbetaling av lån. Styret ønsket å redusere dette til 50 prosent, slik at selskapet kunne beholde mer kapital til videre drift. Banken avslo.
Samtidig ble selskapet rammet av at KBBL Bygg AS, som var entreprenør på prosjektet, gikk konkurs i desember 2023. Dette stanset byggearbeidene og forverret situasjonen.
Insolvens i februar 2024
Borevisor har gått grundig gjennom styreprotokollene. Han viser hvordan styret fremdeles håpet på mer finansiering fra banken utover høsten 2023 og inn i januar 2024. Den 1. februar 2024 fikk selskapet avslag på søknad om videre finansiering. Avslaget ble bekreftet 16. februar.
– Årsaken til at styret melder oppbud er utvilsomt at banken stopper tilførsel av mer kapital, og høye finanskostnader og manglende salg gjør at selskapet blir ute av stand til å betale sine forpliktelser, konkluderer Ødegård.
Styret vedtok å begjære oppbud 26. februar, og dagen etter ble konkurs åpnet i Møre og Romsdal tingrett.
Ingen straffbare forhold
Både bostyrer Ole Erik Gussiås og borevisor konkluderer med at det ikke er avdekket straffbare forhold, omstøtelige disposisjoner eller kritikkverdige transaksjoner mellom nærstående. En omdiskutert tomtetransaksjon fra 2016 mellom Skorpa Eiendom og Faktisk AS ble ikke ansett som relevant for bobehandlingen.
Boets økonomi
Sluttredegjørelsen fra august 2025 viser at boet fikk inntekter på 1,69 millioner kroner. Dette kom fra legalpant på 893 900 kroner, salg av en tomt for 700 000 kroner, realisasjon av andeler i Skorpa Atrium Borettslag for 43 561 kroner, og renter på 55 940 kroner.
Utgiftene i boet var på 1,53 millioner kroner. Disse besto av blant annet boforsikring, ekstra forsikring for verdier over 50 millioner, takst, rettsgebyr, samt salær til bostyrer og borevisor.
Etter fradrag for disse kostnadene sto det igjen 159 751,84 kroner til utdeling blant de uprioriterte kreditorene. Dette gir en dividende på 1,12 prosent.
Revisjonsberetningen til boregnskapet, signert av Finn Å. Ødegård, bekrefter at regnskapet er korrekt ført i samsvar med konkurslovens bestemmelser.
Kreditorene og hva de fikk utbetalt
Fordringslisten ved utlodning viser krav på til sammen 208,46 millioner kroner. Dette omfattet både store og små aktører.
Sparebank 1 Nordmøre var desidert største kreditor, med et krav på 180,96 millioner kroner. Bankens sikrede krav ble håndtert gjennom pant i eiendommen, men den sto også med et stort uprioritert krav på 103,96 millioner kroner. Med dividenden på 1,12 prosent fikk banken tilbakebetalt rundt 1,16 millioner kroner.
Kristiansund kommune meldte krav på 20,8 millioner kroner. Kommunen fikk utbetalt omtrent 233 000 kroner.
Blant de større leverandørene fikk Storvik Maskin AS utbetalt ca. 14 250 kroner av sitt krav på 1,27 millioner kroner. Norconsult AS, som hadde krav på 206 361 kroner, mottok ca. 2 300 kroner.
KBBL Eiendomsutvikling AS sto med krav på 624 560 kroner og fikk ca. 7 000 kroner. Kristiansund Boligbyggelaghadde krav på 332 938 kroner og fikk rundt 3 700 kroner. Notar Eiendomsmegling AS satt igjen med ca. 266 kronerav sitt krav på 23 777 kroner.
De minste kreditorene fikk utbetalinger som knapt oversteg symbolbeløp. Komodo Kommunikasjon DA hadde krav på 4 979 kroner og fikk ca. 56 kroner. Nordmøre Kjøkken AS hadde krav på 4 426 kroner og mottok ca. 50 kroner. Novaform AS hadde krav på 3 906 kroner og satt igjen med ca. 44 kroner.
Salær og kostnader veide tungt
Konkursbehandlingen i seg selv kostet mer enn det som til slutt ble delt ut til kreditorene. Bostyrer Ole Erik Gussiås foreslo et salær på 420 069 kroner inkludert merverdiavgift. Borevisor Finn Å. Ødegård fikk først utbetalt et forskudd på 81 250 kroner og deretter et restsalær på 12 500 kroner. Rettsgebyret beløp seg til 5 554 kroner.
I sum gikk dermed nær en halv million kroner til salær og gebyrer, mens kreditorene måtte dele på knappe 160 000 kroner.
Vurdering av egenkapitalen
Styret har gjennom hele prosessen lagt vekt på at det fantes merverdier i prosjektet, og at den reelle egenkapitalen derfor var høyere enn den bokførte. En egenkapitalrapport som ble fremlagt for styret i 2023 konkluderte med at prosjektet ville etterlate rundt 60 millioner kroner i egenkapital når det ble ferdigstilt, selv etter en nedskrivning på 50 prosent på de siste feltene og medregning av finanskostnader.
Bostyrer fikk imidlertid innhentet en takst som vurderte verdien ut fra et salg fra konkursbo. Denne verdien lå betydelig lavere enn det styret hadde lagt til grunn.
– Taksten som bostyret har innhentet fastsetter en verdi som «salg fra konkursbo», og i en situasjon med stor usikkerhet er det naturlig at markedsverdien vurderes lavere – til dels mye lavere – enn i en normal driftssituasjon på prosjektet, skriver borevisor i sin rapport.
Sluttvurderingen
I sluttredegjørelsen til Møre og Romsdal tingrett 7. august 2025 konkluderer bostyrer Ole Erik Gussiås med at boet skal innstilles. Det er ikke avdekket forhold som gir grunnlag for straffeforfølgning eller karantene, og midlene er oppbrukt.
Dermed er en av Kristiansunds største eiendomssatsinger formelt avsluttet. Prosjektet som skulle gi byen hundrevis av nye boliger, endte i stedet som en av de største eiendomskonkursene i regionens historie.
